Klimaanlage in Mietwohnung und WEG: Was in Berlin zu beachten ist

Die kurze Antwort

Ein Splitgerät mit Außeneinheit greift in die Bausubstanz und in das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes ein. In einer Mietwohnung ist dafür in der Regel die Zustimmung des Vermieters erforderlich, in einer Eigentumswohnung in der Regel ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft, weil Fassade, Außenwand und Dach zum Gemeinschaftseigentum gehören. Steht das Haus unter Denkmalschutz oder in einem Erhaltungsgebiet, kommt eine Genehmigung der zuständigen Behörde hinzu. Ein mobiles Monoblockgerät mit Abluftschlauch ist dagegen meist zustimmungsfrei, solange keine baulichen Veränderungen nötig sind.

Mietwohnung: die Zustimmung des Vermieters

Mieterinnen und Mieter dürfen ihre Wohnung im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs nutzen. Eine fest installierte Klimaanlage geht darüber in der Regel hinaus, denn sie erfordert Kernbohrungen durch die Außenwand für die Kältemittelleitungen, eine Befestigung des Außengeräts an Fassade, Balkon oder Dach und einen Anschluss für das Kondensat. Das sind bauliche Veränderungen an der Mietsache, und dafür ist üblicherweise die Erlaubnis des Vermieters nötig. Ohne sie riskieren Sie eine Aufforderung zum Rückbau und im Streitfall Schadensersatzansprüche.

In der Praxis bewährt hat sich ein schriftlicher Antrag, der konkret wird: Gerätetyp mit Datenblatt, Position des Außengeräts auf einem Foto der Fassade, Leitungsführung, Schallleistungspegel, Art der Kondensatableitung und die Zusage, die Anlage bei Auszug auf eigene Kosten zurückzubauen und die Bohrungen fachgerecht zu verschließen. Je genauer der Antrag, desto wahrscheinlicher die Zustimmung. Sinnvoll ist außerdem, die Erlaubnis und die Rückbaupflicht schriftlich festzuhalten, damit es bei der Wohnungsübergabe keine Diskussion gibt. Ob und unter welchen Bedingungen ein Anspruch auf Zustimmung besteht, ist eine Frage des Einzelfalls.

Eigentumswohnung: der Beschluss der Gemeinschaft

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört das Sondereigentum Ihnen, die Außenwand, die Fassade, das Dach und meist auch die Balkonaußenseite jedoch zum Gemeinschaftseigentum. Wer dort ein Außengerät befestigt, die Wand durchbohrt oder das Erscheinungsbild verändert, nimmt eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum vor. Dafür ist in der Regel ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes kann ein solcher Beschluss grundsätzlich mit einfacher Mehrheit gefasst werden, die Kosten trägt dann üblicherweise derjenige, der die Maßnahme beantragt hat.

Zwei Punkte sind dabei wichtig. Erstens darf die Veränderung einzelne Eigentümer nicht unbillig benachteiligen, etwa durch Lärm direkt vor dem Schlafzimmerfenster der Nachbarwohnung. Zweitens lohnt es sich, den Antrag rechtzeitig für die Tagesordnung anzumelden. Eine Eigentümerversammlung findet meist einmal jährlich statt, und ohne Tagesordnungspunkt gibt es keinen wirksamen Beschluss. Ein gut vorbereiteter Antrag enthält dieselben Angaben wie beim Vermieter, ergänzt um eine Aussage zur Schallsituation und um einen Vorschlag, wie das Erscheinungsbild einheitlich bleibt, wenn später weitere Eigentümer nachziehen. Manche Gemeinschaften beschließen aus diesem Grund gleich eine verbindliche Regelung für alle.

Fassade, Denkmalschutz und Erhaltungsgebiete

In Berlin stehen sehr viele Gründerzeitbauten unter Denkmalschutz, teils als Einzeldenkmal, teils als Teil eines Denkmalbereichs. Eingriffe in das äußere Erscheinungsbild eines Denkmals sind genehmigungspflichtig, zuständig ist die Untere Denkmalschutzbehörde im Bezirksamt. Ein Außengerät an der Straßenfassade wird dort in der Regel nicht genehmigt, eine zurückhaltende Aufstellung im Hof oder auf dem Dach ist im Einzelfall möglich. Fragen Sie an, bevor Sie beauftragen. Eine nachträgliche Legalisierung ist mühsam.

Unabhängig vom Denkmalschutz gibt es in vielen Berliner Quartieren Erhaltungsverordnungen, umgangssprachlich Milieuschutz oder Gestaltungserhaltung. Auch dort können äußere bauliche Veränderungen einer Genehmigung bedürfen. Welche Regeln für Ihre Adresse gelten, erfahren Sie beim Stadtplanungsamt des Bezirks. In Neubaugebieten und in den Großsiedlungen ist die Lage meist einfacher, dort entscheidet in erster Linie die Eigentümerseite.

Alternativen ohne Außengerät

Wenn ein Außengerät nicht durchsetzbar ist, gibt es mehrere Wege, die Wohnung dennoch kühler zu bekommen:

• Monoblock-Klimagerät mit zwei Wanddurchführungen: Der gesamte Kältekreis sitzt im Gerät in der Wohnung, nach außen führen nur zwei Öffnungen für Zu- und Abluft. An der Fassade bleiben zwei Gitter sichtbar, ein Außengerät gibt es nicht. Kernbohrungen sind trotzdem bauliche Veränderungen und brauchen eine Zustimmung, die Hürde ist aber niedriger.
• Mobiles Monoblockgerät mit Abluftschlauch: kein Eingriff in die Substanz, dafür ein lauteres Gerät im Raum und eine Fensteröffnung, die abgedichtet werden muss. Eine Fensterabdichtung hebt die Wirkung deutlich, ohne sie zieht warme Luft nach.
• Kühlen über eine vorhandene Wärmepumpe: Viele Luft-Wasser-Wärmepumpen können im Sommer aktiv kühlen und geben die Kälte über die Fußbodenheizung an den Raum ab. Das wirkt sanft, ohne Zugluft und ohne zusätzliches Gerät an der Fassade. Der Taupunkt muss dabei überwacht werden, damit kein Kondensat auf dem Boden entsteht.
• Außenliegender Sonnenschutz: Eine Markise, ein Rollladen oder ein Raffstore hält die Wärme vor dem Glas ab und ist wirksamer als jede Innenjalousie. Auch hier kann in Denkmalbereichen eine Genehmigung nötig sein.
• Nachtlüftung und Verschattung: In Altbauwohnungen mit hohen Räumen und dicken Wänden bringt konsequentes Querlüften in den kühlen Nachtstunden mehr, als man erwartet.

Kondensat: das unterschätzte Thema

Jedes kühlende Innengerät entzieht der Raumluft Feuchtigkeit, und dieses Kondensat muss kontrolliert abgeleitet werden. In der Praxis geschieht das entweder mit Gefälle in einen vorhandenen Abwasseranschluss oder über eine kleine Kondensatpumpe, wenn kein Gefälle möglich ist. Was nicht funktioniert, ist ein Schlauch, der ins Freie tropft. Wasser, das auf den Balkon oder die Terrasse der Nachbarn fällt, ist ein sicherer Anlass für Beschwerden und in vielen Hausordnungen ausdrücklich untersagt.

Bei Geräten, die im Winter auch heizen, entsteht zusätzlich Kondensat am Außengerät, wenn der Wärmetauscher abtaut. Dieses Wasser sammelt sich unter dem Gerät und kann bei Frost zu Eisbildung auf dem Gehweg oder auf dem Balkon führen. Eine Kondensatwanne mit Ableitung gehört deshalb zur Planung, nicht zum Nachrüsten.

Schallschutz gegenüber den Nachbarn

Für das Außengerät einer Klimaanlage gelten dieselben Maßstäbe wie für eine Wärmepumpe. Die TA Lärm nennt für die Nacht einen Immissionsrichtwert von 35 dB(A) in reinen Wohngebieten und 40 dB(A) in allgemeinen Wohngebieten, gemessen am Fenster des am stärksten betroffenen schutzbedürftigen Raums. Im Sommer läuft eine Klimaanlage genau dann, wenn die Fenster ringsum offen stehen, und das macht sie hörbarer als eine Heizungswärmepumpe im Winter.

Praktisch heißt das: Stellen Sie das Außengerät nicht in eine Ecke zwischen zwei Wänden und nicht direkt gegenüber einem Nachbarfenster, entkoppeln Sie die Befestigung schwingungstechnisch von der Wand und nutzen Sie den Nachtmodus des Geräts. Im Berliner Hinterhof gilt dasselbe wie bei der Wärmepumpe: Die Brandwände reflektieren den Schall, und der Abstand fehlt. Hier entscheidet die Gerätewahl. Ein Gespräch mit den direkten Nachbarn vor dem Einbau erspart in aller Regel die spätere Beschwerde.

Kältemittel und Sachkunde

Ein Splitgerät enthält einen geschlossenen Kältekreis. Arbeiten an diesem Kreis, also das Verbinden der Leitungen, das Evakuieren und das Befüllen, dürfen nur von Personen mit einer Sachkunde nach der Chemikalien-Klimaschutzverordnung ausgeführt werden. Das ist kein Formalismus: Ein unsauber verlegter oder nicht ordnungsgemäß evakuierter Kältekreis verliert Kältemittel, verliert Leistung und geht früh kaputt. Für Anlagen ab einer bestimmten Füllmenge kommen regelmäßige Dichtheitsprüfungen hinzu. Monoblock-Geräte, deren Kältekreis werkseitig geschlossen ist, sind davon nicht betroffen, weshalb sie sich in Mietwohnungen oft leichter umsetzen lassen.

Fragen Sie beim Angebot nach, wer die Arbeiten am Kältekreis ausführt und ob die Inbetriebnahme mit Protokoll dokumentiert wird. Das ist auch für die Gewährleistung relevant.

So gehen Sie vor

• Klären Sie zuerst den Status der Wohnung: Miete oder Eigentum, und wie ist die Fassade rechtlich eingeordnet, also Denkmal, Erhaltungsgebiet oder nichts davon.
• Lassen Sie sich die technisch möglichen Varianten zeigen, inklusive der Lösungen ohne Außengerät.
• Holen Sie ein Angebot mit Gerätedaten, Schallleistungspegel, Position des Außengeräts und Kondensatführung ein. Diese Unterlagen sind die Grundlage für jeden Antrag.
• Stellen Sie den Antrag beim Vermieter oder melden Sie den Tagesordnungspunkt bei der Verwaltung an, rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung.
• Holen Sie bei Denkmalschutz oder Erhaltungsgebiet die behördliche Genehmigung ein, bevor Sie beauftragen.
• Sprechen Sie mit den direkten Nachbarn über den Aufstellort, bevor gebohrt wird.
• Lassen Sie die Anlage nach dem Einbau mit Protokoll in Betrieb nehmen und planen Sie die regelmäßige Wartung von Filtern und Kondensatweg ein.

CLIENI SHK plant und installiert Split- und Multisplit-Anlagen sowie Monoblock-Lösungen in Berlin und Brandenburg und sagt Ihnen vor der Beauftragung, welche Variante an Ihrer Fassade realistisch ist. Wenn ohnehin ein Heizungstausch ansteht, prüfen wir außerdem, ob eine kühlfähige Wärmepumpe mit Fußbodenheizung für Sie die bessere Lösung ist.