Gasetagenheizung in Berlin: Weiterbetreiben, tauschen oder zentralisieren?

Die kurze Antwort

Ihre Gasetagenheizung darf weiterlaufen und repariert werden. Wenn sie ersetzt werden muss, dürfen Sie seit dem GModG wieder eine neue Gastherme einbauen, die dann ab 2029 einen steigenden Anteil CO2-neutraler Brennstoffe nutzen muss. Alternativ kann das Haus zentralisiert werden, etwa mit einer Wärmepumpe, als Hybrid oder über Fernwärme, oder die Wohnung bekommt eine eigene Wohnungs-Wärmepumpe. Für den Umstieg auf eine erneuerbare Lösung gibt es den KfW-Zuschuss 458, selbstnutzende Eigentümer erhalten beim Austausch einer funktionstüchtigen Gasetagenheizung derzeit zusätzlich 16 Prozent Klimageschwindigkeitsbonus.

Warum die Gasetagenheizung ein Sonderfall ist

Bei einer Zentralheizung gibt es einen Kessel für das ganze Haus. Bei der Gasetagenheizung gibt es so viele Wärmeerzeuger wie Wohnungen. Das hat Folgen für jede Entscheidung:

• Jede Therme hat ihr eigenes Alter und ihren eigenen Zustand. Im selben Haus kann eine Anlage neu und die nächste 25 Jahre alt sein.
• Die Abgasanlage im Schornstein wird gemeinsam genutzt. Änderungen an einer Therme können die anderen betreffen.
• Eine Umstellung auf eine zentrale Lösung braucht neue Leitungen durch das Haus, also Eingriffe in Gemeinschafts- und Sondereigentum.
• In einer Eigentümergemeinschaft entscheidet über die zentrale Lösung die Versammlung, nicht der einzelne Eigentümer.

Die Optionen im Überblick

1. Neue Gastherme

Der einfachste Weg ist der Tausch gegen eine neue Brennwerttherme. Das GModG erlaubt das wieder. Allerdings gilt für jede neu eingebaute Gasheizung die Biobrennstoff-Quote: ab 2029 mindestens 10 Prozent CO2-neutrale Brennstoffe, ab 2030 15 Prozent, ab 2035 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent. Dazu kommt der steigende CO2-Preis. Der Tausch wird nicht gefördert. Er ist die schnellste Lösung, aber im Betrieb langfristig die teurere.

2. Zentralisierung mit Wärmepumpe

Das Haus bekommt eine zentrale Heizung, meist eine Kaskade aus mehreren Luft-Wasser-Wärmepumpen. Dafür braucht es einen Aufstellort, im Keller, im Hof oder auf dem Dach, neue Steigleitungen und eine Lösung für das Warmwasser. Im Gründerzeitaltbau ist der Hof oft eng. Die Schallprognose nach TA Lärm muss stimmen, nachts gelten in allgemeinen Wohngebieten 40 dB(A) am Fenster des Nachbarn. Die Heizkörper müssen mit einer Vorlauftemperatur von etwa 55 °C auskommen, sonst braucht es Anpassungen oder eine Hochtemperatur-Wärmepumpe.

3. Hybridlösung

Eine zentrale Wärmepumpe übernimmt den Großteil des Jahres, ein Gas-Brennwertkessel die Spitzenlast an sehr kalten Tagen. Das senkt die nötige Wärmepumpenleistung und entschärft Platz- und Schallprobleme. Für den KfW-Zuschuss muss die versorgte Fläche nach dem Umbau zu mindestens 65 Prozent erneuerbar beheizt werden.

4. Anschluss an die Fernwärme

Liegt eine Fernwärmeleitung in der Straße, kann das Haus angeschlossen werden. Im Keller wird eine Übergabestation installiert, von dort geht es über neue Leitungen in die Wohnungen. Ob ein Anschluss möglich ist und zu welchen Bedingungen, klärt die Eigentümergemeinschaft mit dem Versorger.

5. Wohnungs-Wärmepumpe

Für einzelne Wohnungen gibt es Wärmepumpen, die an die Stelle der Therme treten. Das funktioniert ohne zentrale Umstellung, ist aber an den Einzelfall gebunden: Es braucht einen Platz für das Außengerät oder eine Lösung über die Fassade, die zur Hausordnung und gegebenenfalls zum Denkmalschutz passt. Für die Außenwand und die Fassade ist in der Regel ebenfalls ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft nötig.

Was tun, wenn die Therme jetzt ausfällt?

Oft ist nicht die langfristige Planung der Auslöser, sondern ein Defekt im Winter. Dann gilt: Eine Reparatur ist erlaubt und meist der richtige erste Schritt. Ersatzteile für gängige Fabrikate sind in der Regel verfügbar, und eine reparierte Therme verschafft Zeit, um die Entscheidung für das ganze Haus in Ruhe zu treffen.

Lohnt sich die Reparatur nicht mehr, steht der Eigentümer vor der Wahl: sofort eine neue Therme oder eine Übergangslösung, bis die zentrale Umstellung beschlossen ist. Eine neue Therme ist schnell eingebaut, bindet aber für viele Jahre an Gas und die Biobrennstoff-Quote. Wer die Umstellung des Hauses absehbar plant, sollte das beim Tausch einer einzelnen Therme mitdenken und mit der Verwaltung sprechen, bevor der Auftrag erteilt wird.

Und die Mieter?

In vermieteten Wohnungen ist die Heizung Sache des Vermieters. Mieter sollten einen Ausfall sofort melden. Bei einer Umstellung auf eine zentrale Lösung sind Arbeiten in den Wohnungen nötig, die Termine stimmen wir dann mit Verwaltung und Bewohnern ab, damit niemand länger als nötig ohne Heizung oder Warmwasser ist.

Was die Förderung beiträgt

Gefördert wird über den KfW-Zuschuss 458 nur der Wechsel auf eine erneuerbare Lösung. Für Gasetagenheizungen ist das Programm interessant, weil die Kostengrenzen je Wohneinheit gelten: 28.000 Euro für die erste Wohneinheit, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste und je 8.000 Euro ab der siebten. Ein Haus mit zwölf Wohnungen kommt so auf förderfähige Kosten von 28.000 plus fünf mal 15.000 plus sechs mal 8.000 Euro, zusammen 151.000 Euro.

Alle Antragsteller, auch Vermieter und die WEG, erhalten 30 Prozent Grundförderung. Selbstnutzende Eigentümer können zusätzlich den Klimageschwindigkeitsbonus erhalten, der ausdrücklich den Austausch einer funktionstüchtigen Gasetagenheizung umfasst. Er beträgt bis zum 31.01.2027 16 Prozent und sinkt danach halbjährlich um 4 Prozentpunkte. Dazu kommt je nach Haushaltseinkommen ein Einkommensbonus. Eine Garantie auf Zusage oder Höhe gibt es nicht, den eigenen Fall können Sie mit unserem Förderrechner durchspielen.

So gehen Sie in der Eigentümergemeinschaft vor

• Bestandsaufnahme: Alter und Zustand aller Thermen, Abgasanlage, Leitungswege, Platz für Technik.
• Heizlast für das ganze Haus berechnen lassen und prüfen, welche Vorlauftemperatur die Heizkörper brauchen.
• Varianten mit Kosten, Betriebskosten und Förderung gegenüberstellen, auch für Wohnungen, deren Therme noch jung ist.
• Beschlussvorlage für die Eigentümerversammlung vorbereiten, zusammen mit der Verwaltung.
• Nach dem Beschluss: Verträge mit Bedingung der Förderzusage abschließen und die Anträge vor Beginn der Arbeiten stellen.

Eine Umstellung braucht Zeit. Wer heute beginnt, hat die Chance, den Tausch geordnet zu planen, statt beim nächsten Ausfall einer Therme unter Druck zu entscheiden. Bis dahin gilt: Eine jährliche Wartung hält die vorhandenen Geräte sicher und zuverlässig.