Legionellenprüfung: Pflichten für Vermieter und Hausverwaltungen

Die kurze Antwort

Untersuchungspflichtig sind Trinkwasserinstallationen, in denen drei Bedingungen zusammenkommen: Es liegt eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung vor, das Wasser wird im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben, wozu auch die Vermietung von Wohnraum zählt, und es sind Duschen oder andere Einrichtungen vorhanden, an denen Wasser vernebelt wird. Untersucht wird dann mindestens alle drei Jahre, bei öffentlicher Tätigkeit jährlich. Der technische Maßnahmenwert liegt bei 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter. Wird er überschritten, sind das Gesundheitsamt zu informieren, die Ursache aufzuklären und Maßnahmen zu ergreifen.

Wer prüfen lassen muss

Bedingung 1: eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung

Als Großanlage gilt eine Anlage, bei der einer von zwei Werten überschritten wird: ein Speichervolumen von mehr als 400 Litern oder ein Inhalt von mehr als drei Litern in mindestens einer Rohrleitung zwischen dem Trinkwassererwärmer und der Entnahmestelle. Der Inhalt der Zirkulationsleitung wird dabei nicht mitgerechnet. In der Praxis erfüllt fast jede zentrale Warmwasserversorgung in einem Mehrfamilienhaus mindestens eines der beiden Kriterien, oft schon wegen der langen Steigstränge.

Umgekehrt heißt das: Eine Wohnung mit eigener Gasetagenheizung und Durchlauferhitzung ist in der Regel keine Großanlage. Wo in Berliner Gründerzeitbauten jede Wohnung ihre eigene Therme hat, besteht meist keine Untersuchungspflicht. Sobald ein Haus jedoch auf eine zentrale Warmwasserbereitung umgestellt wird, etwa im Rahmen einer Umstellung auf Wärmepumpe oder Fernwärme, entsteht die Pflicht neu. Das wird bei der Planung regelmäßig übersehen.

Bedingung 2: gewerbliche oder öffentliche Tätigkeit

Die Vermietung von Wohnraum gilt trinkwasserrechtlich als gewerbliche Tätigkeit, auch wenn nur eine einzige Wohnung vermietet wird. Öffentliche Tätigkeit liegt dort vor, wo Wasser einem wechselnden, nicht näher bestimmten Personenkreis zur Verfügung gestellt wird, etwa in Kitas, Schulen, Sportstätten, Pflegeeinrichtungen oder Beherbergungsbetrieben. Der Unterschied ist wichtig, weil er über das Prüfintervall entscheidet.

Ein reines Eigenheim oder eine ausschließlich selbst genutzte Eigentumswohnung fällt nicht darunter. Eine Eigentümergemeinschaft, in der auch nur einzelne Wohnungen vermietet sind, dagegen schon, und zwar für die gesamte gemeinschaftliche Anlage.

Bedingung 3: Duschen oder Vernebelung

Legionellen werden nicht über das Trinken aufgenommen, sondern über feine Wassertröpfchen, die in die Lunge gelangen. Deshalb knüpft die Pflicht an Einrichtungen an, in denen Wasser vernebelt wird. Duschen sind der klassische Fall, ebenso Schlauchbrausen, Whirlpools oder Befeuchtungsanlagen. Ein Haus ohne jede Dusche ist die theoretische Ausnahme und in Wohngebäuden praktisch nicht anzutreffen.

In welchem Abstand geprüft wird

• Bei gewerblicher Tätigkeit, also bei vermietetem Wohnraum: mindestens alle drei Jahre.
• Bei öffentlicher Tätigkeit, also zum Beispiel in Kitas, Schulen, Pflegeheimen oder Hotels: jährlich.
• Nach einer Überschreitung oder nach größeren Eingriffen in die Installation gelten kürzere Abstände, bis die Werte wieder unauffällig sind.
• Das Gesundheitsamt kann das Intervall im Einzelfall verlängern, wenn über mehrere aufeinanderfolgende Untersuchungen keine Beanstandungen aufgetreten sind. Diese Verlängerung wird nicht automatisch wirksam, sie muss beantragt und beschieden werden.

Zusätzlich sind Großanlagen dem Gesundheitsamt anzuzeigen. Wer eine Anlage neu in Betrieb nimmt oder eine bestehende Anlage wesentlich ändert, sollte das gleich mit erledigen. In Berlin sind die Gesundheitsämter der Bezirke zuständig, in Brandenburg die der Landkreise und kreisfreien Städte.

Wo die Proben genommen werden

Die Untersuchung ist eine sogenannte orientierende Untersuchung des gesamten Systems. Sie soll zeigen, ob das System als Ganzes in Ordnung ist, und braucht dafür feste Probenahmestellen:

• Am Austritt des Trinkwassererwärmers, also dort, wo das erwärmte Wasser die Anlage verlässt.
• Am Wiedereintritt der Zirkulationsleitung in den Trinkwassererwärmer, um zu sehen, mit welcher Temperatur und Qualität das Wasser zurückkommt.
• An mindestens einer endständigen Entnahmestelle je Steigstrang, üblicherweise im obersten Geschoss, weil dort die ungünstigsten Bedingungen herrschen.
• Zusätzliche Stellen, wenn es Hinweise auf Totleitungen, selten genutzte Wohnungen oder auffällige Bereiche gibt.

Die Probenahme darf nur durch eine nach der Trinkwasserverordnung zugelassene Untersuchungsstelle oder durch eine dafür geschulte Person erfolgen. An den Entnahmestellen werden Perlator und Duschschlauch entfernt, die Stelle wird desinfiziert und abgeflammt, danach wird nach einem festen Verfahren gespült und die Probe gezogen. Gleichzeitig werden die Temperaturen dokumentiert. Wer die Probe selbst zieht, verliert die Verwertbarkeit des Ergebnisses. Praktisch wichtig ist die Organisation: Die Mieterinnen und Mieter der betroffenen Wohnungen müssen rechtzeitig informiert werden und Zutritt gewähren. Ein Aushang mit Datum, Uhrzeitfenster und Ansprechpartner spart erfahrungsgemäß einen zweiten Anlauf.

Der technische Maßnahmenwert: 100 KBE/100 ml

Der technische Maßnahmenwert für Legionella species liegt bei 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter. Er ist kein Grenzwert im Sinne einer akuten Gesundheitsgefahr, sondern ein Wert, ab dem die Verordnung technisches Handeln verlangt. Wird er überschritten, gilt die Anlage als auffällig, und es ist zu klären, warum.

Für die Einordnung der Höhe des Befunds hat sich eine Abstufung etabliert: Werte zwischen 100 und 1.000 KBE/100 ml gelten als mittlere Kontamination, zwischen 1.000 und 10.000 als hohe und oberhalb von 10.000 als extrem hohe Kontamination. Bei sehr hohen Befunden kann das Gesundheitsamt Sofortmaßnahmen bis hin zu einem Duschverbot anordnen. Das ist selten, kommt aber vor, und es ist der Grund, warum eine Verwaltung bei einem Befund nicht abwarten sollte.

Temperaturen nach DVGW W 551

Die häufigste Ursache für Legionellenwachstum ist eine falsche Temperaturführung. Legionellen vermehren sich vor allem im lauwarmen Bereich. Das Regelwerk DVGW W 551 gibt deshalb für Großanlagen klare Werte vor:

• Das Wasser am Austritt des Trinkwassererwärmers hat mindestens 60 Grad Celsius.
• Das Wasser der Zirkulation kommt mit mindestens 55 Grad Celsius zurück. Im gesamten Warmwassernetz soll die Temperatur also nirgends unter 55 Grad fallen.
• Kaltes Trinkwasser bleibt unter 25 Grad Celsius. In sanierten Gebäuden mit dicht nebeneinanderliegenden gedämmten Leitungen wird gerade dieser Punkt oft verfehlt, weil die Kaltwasserleitung im Schacht mit aufgeheizt wird.
• An jeder Entnahmestelle soll das Warmwasser nach spätestens 30 Sekunden Lauf die Solltemperatur erreichen.

Aus Energiespargründen die Speichertemperatur abzusenken ist bei einer Großanlage deshalb keine Option. Wer mit einer Wärmepumpe auf niedrige Vorlauftemperaturen gehen möchte, löst das in Mehrfamilienhäusern in der Regel über eine Nachheizung für das Trinkwarmwasser oder über dezentrale Frischwasserstationen, bei denen kein großes Warmwasservolumen bevorratet wird.

Was bei einer Überschreitung passiert

Der Ablauf ist in der Trinkwasserverordnung vorgezeichnet. In dieser Reihenfolge arbeiten Sie ab:

• Unverzügliche Anzeige beim zuständigen Gesundheitsamt. Das Labor meldet häufig parallel, die Pflicht des Betreibers bleibt davon unberührt.
• Weitergehende Untersuchung: Durch zusätzliche Probenahmen wird eingegrenzt, ob das gesamte System betroffen ist oder nur einzelne Stränge und Entnahmestellen.
• Gefährdungsanalyse: Eine fachkundige Person untersucht die Anlage vor Ort, prüft Temperaturen, Zirkulation, hydraulischen Abgleich des Warmwassernetzes, Totleitungen, Materialien und Betriebsweise und bewertet das Risiko. Daraus entsteht ein Maßnahmenplan.
• Information der Nutzer: Die betroffenen Bewohnerinnen und Bewohner werden über den Befund und über empfohlene Verhaltensweisen informiert.
• Maßnahmen umsetzen: Je nach Befund sind das eine thermische Desinfektion, der Rückbau von Totleitungen, ein hydraulischer Abgleich der Zirkulation, der Austausch von Bauteilen, die Ertüchtigung der Dämmung oder der Umbau der Warmwasserbereitung.
• Nachuntersuchung: Nach den Maßnahmen wird erneut beprobt, bis die Werte wieder unauffällig sind. Erst dann kehrt die Anlage in den regulären Prüfrhythmus zurück.

Eine thermische Desinfektion allein ist dabei selten die Lösung. Sie senkt die Keimzahl kurzfristig, ändert aber nichts an der Ursache. Wenn ein Strang hydraulisch nicht durchströmt wird, ist der Befund nach wenigen Monaten wieder da.

Typische Ursachen in Berliner Beständen

• Totleitungen aus früheren Umbauten, etwa nach dem Zusammenlegen von Wohnungen oder dem Rückbau eines Badezimmers. Sie stehen unter Druck, werden aber nicht durchströmt.
• Leerstehende oder selten genutzte Wohnungen, in denen über Wochen kein Wasser gezogen wird. Hier hilft ein dokumentierter Spülplan.
• Zirkulation ohne hydraulischen Abgleich: Der kürzeste Strang bekommt zu viel, der längste zu wenig, und am Ende des längsten fällt die Temperatur unter 55 Grad.
• Abgesenkte Speichertemperatur, oft in guter Absicht nach einer energetischen Sanierung eingestellt.
• Zu warmes Kaltwasser in gemeinsam geführten, gut gedämmten Schächten.
• Alte verzinkte Stahlleitungen mit Ablagerungen, in denen Biofilme entstehen. In Beständen aus der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts ein häufiger Befund.

Was Hausverwaltungen vorbereiten sollten

• Ein aktuelles Schema der Trinkwasserinstallation mit Steigsträngen, Zirkulation und Probenahmestellen. Ohne Schema wird jede Beprobung zur Suchaktion.
• Fest installierte, gekennzeichnete Probenahmeventile an den vorgesehenen Stellen. Das spart bei jeder Wiederholung Zeit.
• Eine Terminliste mit dem jeweils nächsten Prüfdatum je Objekt, damit das Dreijahresintervall nicht überschritten wird.
• Ein Musteranschreiben für Mieterinnen und Mieter samt Aushang für das Treppenhaus.
• Eine Ablage für Prüfberichte, Temperaturprotokolle und Wartungsnachweise. Bei einem Befund fragt das Gesundheitsamt genau danach.
• Ein Spülkonzept für Leerstand, mit Zuständigkeit und Dokumentation.

Was wir übernehmen

CLIENI SHK betreut Trinkwasserinstallationen in Berlin und Brandenburg von der Bestandsaufnahme bis zur Umsetzung der Maßnahmen. Wir sind im Installateurverzeichnis der Berliner Wasserbetriebe eingetragen, was für Arbeiten am Trinkwassernetz Voraussetzung ist. Zu unseren Leistungen gehören das Aufnehmen des Anlagenschemas, das Setzen von Probenahmeventilen, die Koordination der Beprobung mit einer zugelassenen Untersuchungsstelle, der hydraulische Abgleich der Zirkulation, der Rückbau von Totleitungen und die Umstellung der Warmwasserbereitung. Jeden Einsatz dokumentieren wir mit Fotos und Messwerten, sodass Sie die Nachweise für das Gesundheitsamt vollständig in der Hand haben.